OBLIGATION DE DELIVRANCE CONFORME / VICES CACHES - 24/07/2021

L'obligation de délivrance conforme pèse sur le vendeur.

La délivrance est le transfert du bien vendu qui devient la possession de l'acheteur.

Le vendeur doit délivrer ce qui a été convenu lors de la vente donc l'immeuble tel qu'il a été identifié dans le contrat.

L'immeuble doit correspondre à celui qui a été promis dans les spécificités contractuelles.

En cas de non respect, la sanction peut être l'action en supplément de prix diligenté par le vendeur lorsque que la contenance est supèrieure à celle prévue ou en diminution de prix ou résoliation par l'acquéreur lorsque que la contenance est infèrieure.

La garantie des vices cachés :

Article 1641 du Code Civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise.

Le débiteur de la garantie est en premier lieu le vendeur immédait de l'immeuble.

Les conditions de la mise en jeu de la garantie :

- L'existance d'un vice portant atteinte à la destination ou à l'usage de l'immeuble

- L'existence d'un vice caché au moment de la vente

- L'existence d'un vice antèrieure à la vente

Exemples de vices cachés :

1. Fissuration du sol et des murs extérieurs dès lors que ces désordres ont une incidence sur la solidité de l'immeuble

2. Inondation dans un sous-sol à usage d'habitation

3. Absence d'étanchéité d'une toiture-terrasse

4. Absence quasi généralisée d'isolation, le bâti ayant été simplement isolé par de l’IMR

En application de l'article 1641 du Code Civil, le vendeur ne doit sa garantie que pour les défauts cachés de l'immeuble.
L'article suivant précise d'ailleurs que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

On comprend immédiatement l'intérêt pour le vendeur d'informer l'acquéreur le plus complètement possible et de garder naturellement une trace écrite de la transmission de cette information.

En réalité, il est parfaitement possible pour le vendeur de céder un immeuble affecté de nombreux défauts sans voir pour autant sa responsabilité engagée, à partir du moment où son acquéreur en a été correctement informé et a pu ainsi apprécier la réelle qualité de l'immeuble et donc le prix à payer.

A titre d'exemple, lorsqu'un immeuble a été le siège d'un sinistre ayant donné lieu à expertise judiciaire, il est vivement conseillé aux vendeurs d'informer l'acquéreur non seulement de l'existence du sinistre mais également de l'expertise judiciaire ; en pratique le rapport d'expertise judiciaire sera remis à l'acquéreur et annexé à l'acte authentique de vente.

Pour pouvoir invoquer la garantie des vices cachés, il faut et il suffit donc que le vice n'ait pas été connu de l'acquéreur.
Le vice apparent ne peut pas bénéficier de la garantie.

Ainsi, lorsque l'acquéreur est un profane, le vice est réputé caché à son égard s'il a pu légitimement en ignorer l'existence au jour de la vente.
Dans cette hypothèse, on impose seulement à l'acquéreur profane de se comporter "en bon père de famille" c'est-à-dire de porter à l'examen du bien vendu l'attention qu’aurait montré une personne normalement soucieuse de ses intérêts.

On comprend dès lors qu'il s'agit d'une appréciation factuelle et au cas par cas en fonction de la nature technique du désordre et de la personnalité de l'acquéreur.