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LA PROPRIETE PRIVEE ET SES MODES DE TRANSMISSION - 10/10/2022

Evidemment le mode de transmission de la propriété qui vient à l'esprit en premier et auquel sera confronté, dans l'immense majorité des cas, l'expert en bâtiment.

La vente est définie par les articles 1582 et 1583 du Code Civil : « La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. »

« Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

En résumé, la vente est un contrat passé entre deux parties, l'une s’obligeant à livrer la chose et l'autre à la payer.
S'agissant d’un immeuble, la vente est presque systématiquement précédée d'un compromis qui contient alors une plusieurs conditions suspensives (fréquemment l'obtention d'un prêt qui permet justement de payer le prix).
Le processus d'acquisition de l'immeuble n'étant pas instantané, la mise en vente de celui-ci ou la démarche engagée par un acquéreur potentiel à l'égard du propriétaire en vue de son achat provoque inévitablement des périodes de négociations précontractuelles et de pourparlers plus ou moins longues, plus ou moins intenses.

Elles se concluent généralement par l'émission d'une offre de vente ou d’acquisition et la vente devient parfaite lorsque celle-ci est acceptée.
On parle d'offre de vente, de promesse de vente ou encore de promesse d'acquisition.

Pour des raisons de preuve évidente, en matière de vente d'immeuble, l'écrit à une fonction essentielle. Il ne joue pas de rôle quant à la validité de l'opération juridique qu'il constate mais permet d'obtenir de manière certaine la preuve des obligations de chacune des parties à l'acte de vente.

Au regard du montant habituel des transactions, la vente doit se faire par actes authentiques lesquels ne peuvent être rédigés, en matière de vente d'immeuble, que par les notaires.
L'article 1369 du Code Civil donne de l'acte authentique la définition suivante : "l'acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter."

La vente d’immeubles à construire (article 1601-1 du Code Civil) ou « vente sur plan ».
La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.
La vente à terme est définie par l’article 1601 - 2 du Code Civil.

L’engagement est négocié avant ou pendant la construction mais la vente n’aura d’effet qu’au moment de l’achèvement avec effet rétroactif.
Dans le cas de la vente en l’état futur d’achèvement, la construction n’est pas encore achevée lors de la signature.
On comprend donc que la VEFA est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que sur la propriété des constructions existantes et que les ouvrages à venir deviendront la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de l’exécution.

La vente en l'état futur d'achèvement concerne les immeubles neufs.
Or, les opérations de rénovation d'immeubles peuvent consister en des travaux très lourds passant par une modernisation complète de l'ouvrage voire sa transformation.

Ces opérations de réhabilitation immobilière peuvent donner lieu à un contrat spécifique consistant en une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR).

Dans ce type d'opération, le vendeur de l'immeuble existant s'engage à effectuer, consécutivement à la vente, des travaux affectant l'immeuble vendu et destinés à en améliorer les caractéristiques de toute nature.

Même s'il ne s'agit pas, à proprement dit, d'un mode d'acquisition de la propriété, il est difficile de ne pas évoquer la situation juridique de celui qui construit ou fait construire un immeuble.
Celui qui fait construire l'immeuble est appelé maître d'ouvrage. En règle générale, il confie à quelqu'un, appelé alors constructeur, la mission de bâtir l'immeuble souhaité.

On parle alors de contrat de "louage d'ouvrage" qui, au sens de l'article 1787 du Code Civil, consiste à charger quelqu'un de faire un ouvrage en fournissant seulement son travail ou également la matière.
La responsabilité qui pèse sur le constructeur de l'ouvrage est régie par les dispositions juridiques tout à fait particulières édictées aux articles 1792 et suivants du Code Civil.

On parle communément de responsabilité civile du constructeur.

La succession, en droit, désigne la transmission du patrimoine d'une personne décédée. L'immeuble transmis par voie de succession devient donc la propriété de celui qui en hérite et que l'on appelle également ayants droits.

La totalité des droits et obligations accessoires de l'immeuble est transmise à l'ayant droit par l'effet de la succession.
Ce dernier se trouve donc tenu exactement comme celui ou celle dont il a hérité.


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